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PUBLICACIÓN
Sobre la viabilidad del juicio de desahucio por precario para lograr el lanzamiento del deudor hipotecario ejecutado
29 de abril, 2024
1. La Sentencia del Tribunal Supremo (TS) 443/2024, de 2 de abril (rec. nº 3834/2023), confirma la jurisprudencia sobre la vía procesal adecuada para instar el lanzamiento de su vivienda habitual de un deudor hipotecario que goza de los beneficios (suspensión del lanzamiento) previstos en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Esta jurisprudencia, a la que ya he hecho referencia en otras ocasiones y que ahora me limito a recordar, se contiene en la STS, Pleno, 771/2022, de 10 de noviembre, en la que el Alto Tribunal se pronunció por primera vez, y se encuentra reproducida en las posteriores SSTS 515/2023, de 19 de abril, 999/2023, de 20 de junio, y 1518/2023, de 2 de noviembre.
2. Conforme a esta doctrina, si la pretensión de recuperar la posesión es ejercitada por el adjudicatario de la vivienda (el acreedor o cualquier otra persona física o jurídica) en el proceso de ejecución hipotecaria, deberá interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento, como acto de ejecución de lo en él decidido (arts. 61, 545.1 y 675.1 LEC). Ciertamente dispone el artículo 675.2, II de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que, si el adquirente no hubiera pedido el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble, «la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda», pero este precepto, dice la sentencia analizada, «se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho».
Y también deberá tramitarse en dicho procedimiento el eventual incidente de suspensión del lanzamiento promovido por el deudor hipotecario porque éste puede hacer valer su derecho en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento (art. 2 de la Ley 1/2013). De esta forma, «se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones»; la vía de tal juicio queda cerrada al adjudicatario, porque, en la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda «aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo».
3. Cuando la pretensión de desalojo se ejercita por un tercero que adquirió la vivienda del adjudicatario al margen del proceso de ejecución, sin ser parte ni intervenir en él y sin que conste acreditada su connivencia con el adjudicatario para perjudicar los derechos del deudor ejecutado, podrá acudir al procedimiento de desahucio por precario.
Por consiguiente, la posibilidad de acudir a este juicio para recuperar la posesión de la finca se limita a los adquirentes de las viviendas que tengan «la condición de terceros ajenos al proceso de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario» (STS, pleno, 1217/2023, de 7 de septiembre). Y para determinar si en el caso concurre tal condición (de tercero), habrá que estar a si existe o no algún tipo de conexión con la ejecutante adjudicataria del bien. En el caso resuelto por la sentencia ahora analizada, «esta condición de tercero no se la podemos atribuir a Coral Homes S.L.U., toda vez que, al presentarse la demanda (de desahucio) y constituirse la litispendencia (arts. 410 y 411 LEC), era una sociedad unipersonal, cuya socia única era la entidad ejecutante» y tampoco a la mercantil cesionaria del remate que había aportado el inmueble a la sociedad demandante de desahucio y formaba parte del mismo grupo empresarial.
4. En este último caso, la pretensión de recuperar la posesión de la vivienda a través del juicio de desahucio no obsta al mantenimiento del derecho del deudor demandado: (i) si en el proceso de ejecución se había dictado resolución acordando la suspensión del lanzamiento, el demandado podrá «hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento», que será vinculante para el juez (del proceso de desahucio); y (ii) si tal resolución no se dictó, el deudor podrá invocar la aplicación del régimen tuitivo de la ley 1/2013 en el mismo juicio de desahucio, que es un proceso plenario, bien ex novo, si la suspensión no se promovió en la ejecución, bien como cuestión prejudicial, si está pendiente de resolución (STS 771/2022, de 10 de noviembre). Por eso concluye la sentencia que, en uno y otro caso, la alegación «deberá ser resuelta como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil (art. 43 LEC), por el juez que conozca del procedimiento de precario».
2. Conforme a esta doctrina, si la pretensión de recuperar la posesión es ejercitada por el adjudicatario de la vivienda (el acreedor o cualquier otra persona física o jurídica) en el proceso de ejecución hipotecaria, deberá interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento, como acto de ejecución de lo en él decidido (arts. 61, 545.1 y 675.1 LEC). Ciertamente dispone el artículo 675.2, II de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que, si el adquirente no hubiera pedido el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble, «la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda», pero este precepto, dice la sentencia analizada, «se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho».
Y también deberá tramitarse en dicho procedimiento el eventual incidente de suspensión del lanzamiento promovido por el deudor hipotecario porque éste puede hacer valer su derecho en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento (art. 2 de la Ley 1/2013). De esta forma, «se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones»; la vía de tal juicio queda cerrada al adjudicatario, porque, en la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda «aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo».
3. Cuando la pretensión de desalojo se ejercita por un tercero que adquirió la vivienda del adjudicatario al margen del proceso de ejecución, sin ser parte ni intervenir en él y sin que conste acreditada su connivencia con el adjudicatario para perjudicar los derechos del deudor ejecutado, podrá acudir al procedimiento de desahucio por precario.
Por consiguiente, la posibilidad de acudir a este juicio para recuperar la posesión de la finca se limita a los adquirentes de las viviendas que tengan «la condición de terceros ajenos al proceso de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario» (STS, pleno, 1217/2023, de 7 de septiembre). Y para determinar si en el caso concurre tal condición (de tercero), habrá que estar a si existe o no algún tipo de conexión con la ejecutante adjudicataria del bien. En el caso resuelto por la sentencia ahora analizada, «esta condición de tercero no se la podemos atribuir a Coral Homes S.L.U., toda vez que, al presentarse la demanda (de desahucio) y constituirse la litispendencia (arts. 410 y 411 LEC), era una sociedad unipersonal, cuya socia única era la entidad ejecutante» y tampoco a la mercantil cesionaria del remate que había aportado el inmueble a la sociedad demandante de desahucio y formaba parte del mismo grupo empresarial.
4. En este último caso, la pretensión de recuperar la posesión de la vivienda a través del juicio de desahucio no obsta al mantenimiento del derecho del deudor demandado: (i) si en el proceso de ejecución se había dictado resolución acordando la suspensión del lanzamiento, el demandado podrá «hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento», que será vinculante para el juez (del proceso de desahucio); y (ii) si tal resolución no se dictó, el deudor podrá invocar la aplicación del régimen tuitivo de la ley 1/2013 en el mismo juicio de desahucio, que es un proceso plenario, bien ex novo, si la suspensión no se promovió en la ejecución, bien como cuestión prejudicial, si está pendiente de resolución (STS 771/2022, de 10 de noviembre). Por eso concluye la sentencia que, en uno y otro caso, la alegación «deberá ser resuelta como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil (art. 43 LEC), por el juez que conozca del procedimiento de precario».
