¿Son reales o personales las acciones de la comunidad horizontal relativas a los elementos comunes?

Si se ratificara la decisión de la Audiencia de calificar la acción ejercitada como una acción personal, no hay controversia en que dicha acción estaría prescrita por el transcurso del plazo de 27 años desde la construcción del cobertizo (art. 1964 CC), por lo que no sería necesario entrar a analizar el primer motivo del recurso. En cambio, si se considera que la acción tiene naturaleza real, habría que descartar la prescripción. El recurso de casación será estimado porque la acción ejercitada en la demanda, que pretende no solo la declaración de ilicitud de la construcción realizada por la parte demandada en la terraza común del edificio y la reposición de la misma a su estado original, sino también la restitución del derecho de propiedad que correspondería a todos los comuneros excede del contenido propio de las acciones personales según la jurisprudencia reiterada de la sala.

La sentencia de pleno 540/2016, de 14 de septiembre, analizó los pronunciamientos de otras sentencias precedentes sobre esta cuestión, que se consideraron como uniformes, pues, por ejemplo, la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, en relación con las acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio que, teniendo naturaleza común, había sido objeto de apropiación por parte de un copropietario, las había considerado de carácter real, mientras que la sentencia 740/1995, de 13 de julio, podría aportar un matiz en el caso de que los demandados no hubieran sido los autores de la ocupación o utilización del elemento común, en cuyo caso la acción podría calificarse como personal. A la solución contraria había llegado la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre. Al tratarse de una sentencia de pleno, se unificó la doctrina heterogénea resultante de las sentencias citadas en el siguiente sentido: «Sobre esta cuestión y por las razones anteriormente expresadas esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 del Código Civil. La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un “delito”, es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto de un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena». Más recientemente, la sentencia 364/2022, de 4 de mayo, dictada en un caso en el que se planteaba la desafectación de un elemento común, consideró que la acción tenía naturaleza real, pues lo que se pretendía a través de ella era la entrega de un espacio común. En la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre, se consideró que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro a la Comunidad de Propietarios, del espacio ocupado de naturaleza común, es una acción de carácter real. Se insiste en tal doctrina en la sentencia 3/2012, de 6 de febrero, según la cual: «[…] tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que, teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario». No obstante, teniendo en cuenta que no era esa la acción deducida, sino que «únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios», dicha resolución entendió que una pretensión de tal clase estaba sometida al plazo de prescripción del artículo 1964 del Código Civil (CC). En la sentencia 540/2016, de 14 de septiembre, se consideró que «las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 del Código Civil». Cuestión distinta fue la examinada en la sentencia 491/2018, de 14 de septiembre, en la que se estimó el recurso al apreciar que el plazo para exigir a un comunero indemnización frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes no es el de un año que corresponde a las reclamaciones por culpa extracontractual, sino el general de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil. Mas no es esta la cuestión debatida en este proceso. En consecuencia, la sentencia recurrida, cuando limita el ámbito de las acciones reales a las que pretenden «recuperar la posesión usurpada de un elemento común» y califica la acción ejercitada en este caso como personal por considerar que «se pedía únicamente la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original», se opone a la doctrina del Tribunal Supremo, pues no tiene en cuenta que dicha acción también pretendía la restitución del derecho de propiedad del resto de los comuneros, y que en tales casos la acción debe calificarse como acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años (art. 1963 CC). Dicho plazo no ha transcurrido en este caso, en el que únicamente se considera acreditado un periodo de 27 años desde la construcción del cobertizo, por lo que la acción no podía declararse prescrita. Por todo ello, el recurso de casación de los demandantes debe estimarse.

Comentario:

A pesar de los precedentes que cita —que no son ciertamente homogéneos—, la sentencia de casación no acaba de perfilar cuál es la condición relevante para que una acción de restitución in pristino instada por la comunidad de propietarios contra un comunero sea una acción real sujeta al plazo de prescripción de treinta años.

Según parece, lo que eleva el rango de la acción de personal a real es que la comunidad no solo pida «la declaración de ilicitud de la obra y la restitución de la propiedad a su estado original», sino que también pretenda «la restitución del derecho de propiedad en favor del resto de los comuneros». Ese será el caso del propietario que se haya apropiado para sí de un elemento común y, además, haya realizado obras en la porción usurpada: se trata, claramente, de una acción mixta reivindicatoria/negatoria de inmuebles. Pero muchas de las acciones contra actividades ilícitas no son de esta clase. Evidentemente, no lo son las acciones correspondientes por la posesión molesta o insalubre. ¿Lo serán las acciones de «restitución de obras» realizadas en elemento privativo cuando no se hayan obtenido los acuerdos que la ley exija? Imaginemos una acción de reposición de cerramiento de ventanas, o una acción de reposición contra el propietario y el turista por ocupar la vivienda con fines turísticos sin haber obtenido la autorización de 2/3 de la junta. Ninguna de ellas contiene un petitum de restitución posesoria. Tampoco es el caso del uso privativo consentido de un elemento común con fines exclusivos (terraza, patio) en el que el propietario legitimado realice por su cuenta obras estructurales en ese espacio.

STS  534/2026 – ECLI:ES:TS:2026:1551