¿Tiene la comunidad de propietarios legitimación activa para demandar a los técnicos que contrataron con la cooperativa de vivienda inicial?

Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 860/2026, de 4 de junio.

Las cuestiones que se resuelven en los dos recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación interpuestos por quienes actuaron como arquitecto superior y arquitecto técnico en la construcción de un edificio que presenta patologías y defectos se centran, esencialmente, en determinar si la comunidad de propietarios demandante está legitimada para ejercitar acciones de responsabilidad contractual contra los mencionados agentes de la construcción, o si tal legitimación se ve impedida por el principio de relatividad de los contratos del artículo 1257 del Código Civil (CC). La sentencia recurrida, que revocó en este punto la sentencia de primera instancia, resolvió que la comunidad demandante estaba legitimada para ejercitar las acciones de base contractual que en origen correspondían a la cooperativa que habría promovido el edificio y que habría firmado los contratos de arrendamiento de servicios, de modo que estimó parcialmente la demanda. Los recursos por infracción procesal y de casación, que defienden con argumentos similares la falta de legitimación activa de la demandante y la falta de legitimación pasiva de los profesionales demandados, serán desestimados.

Desde el punto de vista de la legitimación activa de la comunidad de propietarios para ejercitar las acciones de responsabilidad contractual que en origen correspondían a la cooperativa, se recuerda la sentencia 666/2026, de 4 de marzo, que desestimó un recurso fundado en el principio de relatividad de los contratos del art. 1257 del CC, planteado en términos similares a los que ahora se invocan, con estos argumentos: «[el recurso] parte de la premisa de que la acción contractual solo puede ser ejercitada por quienes suscribieron directamente el contrato con la promotora, de modo que los actuales comuneros —en cuanto adquirentes posteriores— carecerían de legitimación para reclamar. Sin embargo, tal planteamiento no puede ser acogido, en la medida en que desconoce […] la doctrina jurisprudencial de esta sala sobre la legitimación de los adquirentes sucesivos».

Así, la sentencia 494/2022, de 22 de junio, declaró que «los recurrentes (como segundos adquirentes de las viviendas) están legitimados para reclamar en este procedimiento, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos». Resulta, pues, irrelevante, tanto el hecho de que no se haya aportado una lista de cooperativistas como la acreditación de la coincidencia exacta entre los antiguos miembros de la cooperativa y los actuales integrantes de la comunidad de propietarios demandante.

Por otro lado, es también doctrina reiterada de esta sala la que reconoce la legitimación de las comunidades de propietarios para ejercitar acciones contra los agentes de la construcción por vicios o defectos, con base en la Ley de Ordenación de la Edificación o en el régimen general de responsabilidad contractual, incluso aunque esos vicios o defectos afecten a elementos privativos.